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在中国结构调整尚未完成转型之际，作为经济支柱的房地产业今年却持续下行，大幅拖累增长。放眼明年，面对经济放缓几成定局，楼市调控紧不得；而出于调结构需求，调控亦是松不得，政策分寸拿捏难上加难。受访专家据此判断，在今年的中央经济工作会议上，高层对楼市态度将採取以稳为主，既不打压、也不支持，调控手段亦将进一步从行政化向市场化转变，更多採用金融、财税手段进行调节。
“对于中国房地产市场，一味放任自流或因地方政府卖地财政需求而盲动救市，或一味打压、限购、限贷、加税等，都是不足取的。”中国新丝路文化经济发展战略规划策划研究院院长刘斌夫指出，“将房地产作为一国支柱产业，显然是错误决策，甚至导致国民经济泡沫日剧；但错误决策下的房地产业蓬勃兴起，对改革中的中国经济特别是相关上下游产业发展，却起到了积极拉动作用。”
房地产仍是主要增长动力
这样的局面，在中国经济结构调整步入攻坚期的当下，给施政者带来不小难题。“中国的房地产业总量巨大、产业链条长、涉及范围广，仍然是拉动当前经济增长的重要动力。”广东社会科学院珠江区域经济研究中心主任成建三表示。按照十八大提出的2020年GDP和人均收入较2010年翻番的目标，海通证券预估，未来几年经济增速要在6.7%以上才可完成目标。而成建三判断，按目前情形，“十二五”保7.5%的增速压力不大，但随?经济下行，“十三五”期间增速则有跌破6%的危险，“在国内投资中，製造业产能过剩，基建投资高增长难以为继，因此要保持‘十三五’GDP增速不跌破6%，房地产投资将是核心一环”。
中山大学岭南学院财政税务系主任林江补充说，目前金融体系中有七成贷款直接或间接与房地产有关，部分工商贷款也以房产作抵押，一旦楼市持续低迷，对银行业来说也是打击。所以，保持楼市稳定将受到高层重视，成建三判断，本次会议将把保证GDP增速和稳定房价作为两大重点。
但与此同时，楼市空置率高，库存高企亦是不争事实，若过度放松调控，将令楼市泡沫再度膨胀，更多资金流向房地产领域亦有碍经济结构的调整。林江和刘斌夫均指出，房地产市场如今的局面与政府的过度干预有关。林江说，过去几年，政府对楼市调控过多过密，加上地方推地价格过高，以致楼市价格保持高位，泡沫严重。成建三认为，楼价还需下调20%-30%才能挤出泡沫，碰触到市场需求。这也就决定了，中央不会在会议上释放对楼市的强刺激信号。
城镇化和以房养老受关注
“本届政府既要完成经济增长任务，又调整楼市结构，政策拿捏分寸不好把握。”成建三说。而林江判断，高层将在会议上释放“既不支持，也不打压”的调控信号，中央、地方政府和房企三者会达成默契：中央低调处理房地产市场，而地方政府会在可控范围内默许房企发展。他认为，会议将更多?墨于推进新型城镇化建设和试点以房养老，满足住宅需求和人口老龄化需求，“这样对二三线城市楼市有提升作用。预计明年楼市会稳中偏好发展”。
而在调控手段上，专家一致相信，政府不会再走行政化调节的老路。今年以来，推行数年之久的限购、限贷等行政化手段已正式退出市场，取而代之，央行降息及房地产税立法与试点正式展开，其中，广东作为房地产税试点省份，计划将房地产税等财产行为税划为县市级主体税种，将有效解决中央和地方的财政矛盾，化解地方政府的土地财政依赖。
明年楼市料平稳回暖
虽然房地产税仍有待立法，尚未全面铺开，但市场化手段调节将是未来的主要方向。刘斌夫认为，整顿、遏制和治理房地产市场乱象，只能将错就错，将计就计，行政手段与市场手段并施，导而不堵。国家住建部新闻发言人倪虹近日重申，政府将坚持分类调控，也就是政府做好政府的事情，如住房保障工作，市场则要发挥经济规律做好市场的事情，行政化手段将越来越少。而目前市场普遍预期，明年央行还将採取多次降准及降息，通过货币政策调整，仍能提振楼市。
广东省房地产协会会长蔡穗声相信，叠加的利好政策出台可短期刺激一线城市楼市成交。“预计明年楼市会平稳回暖，但由于内地普遍库存量大的现状仍需要较长时间消化，楼价不会有太大升幅”。 |
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