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金管局昨日发表《货币与金融稳定情况半年度报告》。报告中指出，由于私人住宅家庭入息增长速度未能追及住宅价格增长，置业负担能力持续恶化。金管局估算的价格收入比率于2013年年中攀升至14.7，已经稍高于1997年的高峰水平（见表）；家庭债务佔本地生产总值的比例亦升至62%的纪录高位，而对比2008年底则为51%。金管局预期香港房屋市场将会整固，虽然低息环境刺激物业价格飙升，但这种利好因素可能会比预期更早地出现逆转，幅度亦可能较预期大。
租金回报率偏低
金管局表示，一旦利率回復至较为正常的水平，按揭借款人的还款负担就会大幅增加。根据该局的内部估算，以20年期按揭计，利率每上升1个百分点，还款负担将增加约10%。事实上，报告披露，本港的收入槓桿比率已于6月份升至65%的高位，远高于50%的长期平均水平。倘若按揭利率大幅上升，例如增加3个百分点，收入槓桿比率将攀升至84%的更高水平。而另一个住宅价格可能脱离基本面的信号是租金回报率偏低，平均已降至2%至3%。尤其是从资产定价的角度来看，租金回报率相对于按揭成本、风险溢价、预期资产升值回报，以及其他置业成本，可能已属过低。
此外，美国退市亦为市场带来忧虑。金管局指，可能导致全球金融市场更为波动，继而对资金流造成不利影响。该局表示，本港物业市场中存在价格过高的风险，且宏观经济有失衡迹象，显示整体经济及资产价格均存在调整风险。若这些风险一旦实现，则可能出现大量资金流走。因此，金管局提醒香港应保持警觉，并作好准备，以应对联储局退市所可能带来的冲击和市场波动。
金管局吁勿过度借贷
金管局为防止楼市泡沫，已作出一系列的审慎措施。有关措施的实施，已经令新造按揭成数由政策措施实施前的平均值64%下降至最近的56%，而供款与收入比率则由平均值超过40%降至36%。金管局重申，银行应进一步加强按揭业务的风险管理，并维持保守的信贷批核准则，以减少利率上调及宏观金融状况急速变动所带来的风险。与此同时，置业人士应对物业市场及利率的动向保持警惕，避免过度举债。 |
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