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世联地产董事长陈劲松今日在深圳表示，中国的房地产市场的成交总面积已经进入高位平台整理期，有机会但是风险大；此外，中国开始进入富裕时代的开端，35岁以下购房者是需求的绝对主力，而90-144平米的房子成交也开始成为主力。未来，房地产市场呈现分化，大的地产公司强者恆强、非上市中小公司融资渠道和成本都是问题。
去年中国实现7万亿住宅销售总额，但由于2011年开工量出现拐点，增速开始出现放缓，意味未来中国房地产成交面积将逐步接近顶点。陈劲松判断，房地产出现了以下几个分化。
其一是人口流动、收入分化、产业聚集、服务水准造成城市的分化。中国含县级市共有661个城市，50个城市佔据地产销售金额的50%，其馀600多个城市虽然佔了销售面积的大多数，但金额却不对等；此外，一线城市地价涨得太兇，开发商招拍挂拿地的利润会很低，料二线城市主导中国房地产2014年的走势；第三，购房者在50岁以上的在市场上已经越来越少，而35岁以下的客户佔比约为65%，这决定中国房地产户型和策划的未来。
陈劲松认为，以上诸多分化的大背景下，前20名开发商佔房地产份额快速上升，中国房地产拍地将出现“整个拍卖现场没以前那么多人，几家公司现场达成合作”的现象。
陈劲松对今年房地产市场有以下判断：今年货币环境从紧，意味房地产的投资开始出现问题，供应上，今年待去库存化的面积同比增长10%，可售面积在增加，需求在放缓，房地产市场软?陆好过硬?陆。消费升级维持行业总成交面积进入中期高位平台整理期；前50个城市是关注重点，二线城市比一线城市表现更好。一线城市现金流折现要求带动租金长期持续上涨。不过，二三线城市商业泡沫凸显，价格回调，商业土地进入寒冬。
上市开发商财务稳健，加槓桿相对理性，对抗行业周期波动能力提升，销售回款质量比较差、高位加槓桿这些过于激进中小开发商将面临短期偿付危机；开发商利润和ROE（股本回报率）趋势是下滑的，高地价和资金成本是利润最大杀手，开发商经营、竞争面临严酷的精细化考验。 |
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