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曾几何时，拿下一块地王对开发商来说意味着“名利双收”，但在楼市下行的今天，一个个地王项目却成了房企手中的“烫手山芋”，过高定价带来的后果是销售缓慢，甚至难以入市，开发商无法快速回笼资金，甚或面临资金链断裂风险。“现在拼的是看谁能熬。”一家开发商高层说，而行业洗牌大幕更有可能就此拉开。
“来看房的人太少了，平时几乎没有生意，一个月能卖出一套已经很不错了。”广州珠光．御景壹号的销售人员一筹莫展。这个位于广州核心老城区的高端住宅项目，是珠光集团2010年拿下的广铁南站单价地王，成交价达到86亿元（人民币，下同），楼板价更是超过1.7万元一平方米。当时业内预计，项目开盘售价可能达到3万元一平方米。
销售却跟不上涨价速度
现实景况是，御景壹号2012年底的开盘价叫到了5万元每平方米，远超同区其他项目，地王范儿十足。去年9月，更是把起价提到6万元，今年9月将推出的223至276平方米的新品，均价已经抬高到6.5万元每平方米。
不过，项目销售却跟不上涨价的速度，今年上半年，御景壹号仅仅卖出了10套，成交均价为5.15万元每平方米。开盘至今，这个项目也只卖出了57套，回笼资金1.8亿元，只佔拿地金额的2%，房企资金压力可想而知。
楼市调整期，要保住地王身价的确不易，北京酝酿了四年之久的蓟门桥地王项目——保利海德公园项目在7月终于拿到了预售证，预售价9.7万元每平方米，但项目至今未确定开盘时间。京城另一个地王项目——中赫置地以26亿元总价、4.2万元单价拿下的万柳地块，曾从去年开始就多次传出入市消息，但直到现在始终未能真正入市，“悲剧”的原因很有可能是定价太高，有业内人士说，项目12万至15万元每平方米的定价，令其无法获得预售证。
房企融资分化愈加明显
雪上加霜的是，楼市下行时，拿下地王的开发商除了面临销售缓慢、无法入市的尴尬外，还不得不面对融资渠道的收紧。
克尔瑞上海机构研究总监薛建雄说，当前房企的境内融资成本已经明显上升，房地产信託融资成本从之前的8%至10%，上升到目前的10%至12%；境内房地产私募融资成本，也从过去的10%至13%，攀升至目前的13%至16%。重庆新中地产董事总经理何伟坚表示，民间借贷利率最高甚至可达30%至40%。
负责房地产项目融资的广州证券资产管理总部融资业务总监邹卫就表示，今年比以往忙碌很多，众房企都忙?四处筹钱，比上年多了两三成。在他接手的客户中，不少是曾经抢过地王的房企，“多数因为销售不如预期，才陷入资金紧张的困境。金融业因为房地产安全性低，都压缩了贷款，下半年过千亿的房地产信託将到期，一些房企出现资金链断裂是必然的，今年已经听说不少房企资金链断裂的消息。”
值得注意的是，伴随融资难度的加大，房企融资的分化趋势也愈加明显：大型房企优势依然突出，中小房企则压力日重。这带来的后果就是，实力弱的房企将面临淘汰。
压力过重导致转让土地
今年上半年，内地房企通过多种途径成功在香港获得低成本融资，包括海昌控股、阳光100中国等企业的IPO，万科B转H，花样年、众安房地产、方兴地产分拆旗下业务上市等。仅IPO一项融资规模将近90亿港元，超过去年全年。
此外，还有华润置地、雅居乐、绿地等25家房企上半年通过海外发债募资797亿元，虽然利率较去年普遍上升，但龙头房企始终更受投资者青睐，也能获得较高评级，利率均在6%以下，成本优势突出。而小房企就没有那么幸运，“（利率）普遍要上升两个点，如果没有优质地块做抵押，小房企在境外很难融到资金。”薛建雄说。
分化还有进一步加大的趋势，中指院称，在房地产市场预期变化背景下，房企投资节奏将放缓，预计下半年海外发债将收紧，企业融资也将继续上升。在此背景下，优质房企发债规模及成本优势将进一步凸显，中小房企海外发债难度将加大。不少压力过重的中小房企在这一过程中只能选择转让土地，邹伟说，“有些以前的地王，高价拿地，现在市道不好，不急着开发，但资金又紧，唯有将土地项目转让。” |
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