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化解房地產庫存 助十三五平穩開局

  今年以來,內地經濟顯現出更多緩中趨穩、穩重有進、穩中有好的積極信號。但是,面臨的難題亦更為複雜。解決當前經濟難題的方法在供給側結構性改革已形成共識。綜觀供給側結構性改革,其促進經濟增長的效果主要體現在中長期,中短期去庫存反而會有緊縮性效果。而“十三五”時期全面建成小康社會,實現到2020年國內生產總值(GDP)和城鄉居民人均收入比2010年翻一番的目標,這就要求未來五年的經濟年均增長必須在6.5%以上。如何實現平衡,確保“十三五”平穩開局?理想的選擇是供需兩端發力。房地產作為經濟的支柱行業,理應承擔相應任務,而化解房地產庫存可視為現階段破解經濟困境的突破口。\中銀香港高級經濟研究員 戴道華

  一、化解房地產庫存可發揮五大作用

  內地房地產庫存數目巨大。2015年末,商品房待售面積7.18億平方米,施工面積73.56億平方米,總庫存約82億平方米。因此,化解房地產庫存既迫切亦作用巨大,已成為經濟可持續、平穩發展的勝負手。

  一是可發揮穩投資對穩增長的關鍵作用。從需求側分析經濟增長有三駕馬車:投資、消費和出口。2015年全年,內地社會消費品零售總額300931億元,同比增長10.7%。出境消費人群顯著增加,反映內地有效供給難以滿足中高端收入人群不斷提升的消費需求,預計今年消費反彈有難度。2015年內地貨物貿易出口14.14萬億元,同比下降1.8%。今年世界經濟收縮,世界貿易亦將收縮的,內地外貿對經濟增長的貢獻不容樂觀。這就需要發揮投資對經濟增長的關鍵作用。

  投資的癥結又在房地產投資。2015年民間固定資產和全國固定資產投資同比增速分別從18.1%和15.7%,降至10.1%和10%,主要原因是房地產開發投資僅為95979億元,同比增速從10.5%降至1%。內地房地產行業規模巨大,住宅面積在220億平方米左右,有機構估算其市值大約在180至270萬億元人民幣之間。房地產行業調整時勢大力沉,反之,化解房地產庫存帶動房地產回暖時,亦將產生強大的提振作用。房地產投資增速回落態勢有望改觀,房地產上下游約60個行業的投資亦可望改善,將對穩增長髮揮重要作用。

  二是有助於推進供給側結構性改革實現供求平衡。內地供需錯位是經濟持續增長的路障,既存在供給過剩,也存在供給不足。中央財經領導小組第11次會議提出,在適度擴大總需求的同時,?重加強供給側結構性改革,?重提高供給體系質量和效率,增強經濟持續增長動力。所傳遞的資訊是供給側結構性改革的目標是實現供求平衡。因而,供給側結構性改革,既需要化解過剩產能,強化市場約束,加快關停並轉,以及城鄉之間土地、資金、人員等要素的流動和優化配置,更為重要的是增加有效供給。化解房地產庫存,推動房地產及其上下游行業回暖,可為推進供給側結構性改革實現供求平衡提供適宜環境。

  三是可降低地方債、銀行信貸及企業債的風險。目前內地地方政府債務高企,約佔GDP的30%,而地方政府財政仍嚴重依賴土地財政。土地出讓金以及契税、土地增值税、房產税、耕地佔用税、城鎮土地使用税、營業税和所得税,佔地方財政收入的50%至75%。化解房地產庫存,將對地方財政形成一定支撐。內地商業銀行與房地產相關的貸款,2015年末在人民幣貸款餘額93.95萬億元中的佔比超過50%,其中,包括個人購房貸款、房產開發貸款、地產開發貸款等在內的人民幣貸款餘額為21.01萬億元,佔比22.36%;以房產和土地為主要抵押物的抵押貸款佔比超過30%。近兩年來內地商業銀行不良貸款率攀升,2015年末升至1.67%,不良貸款餘額為12744億元,相當一部分來自與房地產相關尤其是製造業的貸款。化解房地產庫存,有助於抑制不良率上升的勢頭,延緩不良率接近銀行業2.5%左右平均息差的時間,降低銀行業陷入全面虧損的風險。化解房地產庫存現階段的主要方式是擴大需求,採取的辦法是居民加槓桿,撬動居民的高儲蓄,居民加槓桿有利於企業去槓桿。

  四是可發揮保就業的作用。雖然內地今年1月份包含所有地級市的調查失業率為4.99%,但是,前景並不穩定。近日公佈的製造業和非製造業PMI中,與就業市場相關的從業人員指數雙雙陷入收縮。今年還將面臨兩方面的挑戰:一方面,化解過剩產能會造成一部分職工下崗,大約煤炭、鋼鐵系統分別為130萬和50萬人。另一方面,青年人就業壓力加劇,今年高校畢業生將達765萬人。過去幾年為青年人提供大量新職位的服務業,今年亦面臨下行壓力,提供新增職位困難增加。化解房地產庫存,帶動房地產及其上下游行業回暖,將可提供一定數目的新增職位,緩解就業壓力。

  五是有助於穩定人民幣匯率。分析銀行結售匯、外匯佔款以及外匯儲備等數據可知,現階段人民幣貶值的壓力主要來自資金外流,主要原因是內地現“資產荒”。化解房地產庫存,帶動房地產市場回暖,可產生人民幣資產賺錢效應,短期將資本留在內地,緩解人民幣匯率貶值壓力,利於人民幣對美元弱中趨穩。

  二、政策推動化解房地產庫存需警惕風險

  最近內地房地產市場明顯回暖。中國指數研究院發佈二月百城價格指數顯示,有61個城市價格按月上漲。這既有去年12月中央經濟工作會議提出“去庫存”指導性方針的影響,更主要的是今年以來中央與地方推出的一系列化解房地產庫存的措施產生了作用。二月二日中國央行與銀監會發文將不實施限購城市的首套房首付比例最低降至20%。二月十九日,財政部、國家税務總局、住房城鄉建設部聯合下文,調整除一線城市之外的房地產交易環節契税、營業税。地方政府亦對應實施財政補貼、農民工市民化、發展租賃市場等政策。三月一日央行全面降準0.5%,目的不在為樓市加温,但樓市明顯受益。目前內地房地產市場嚴重分化,政策推動去庫存需警惕如下風險:

  一是警惕一線及部分二線城市樓市過熱產生“虹吸效應”。目前庫存壓力主要在淨人口流出的三、四、五線城市,淨人口流入的一線及部分二線城市不存在化解庫存的問題。一線及部分二線城市樓市過熱,房價大幅升值,吸引了過多資金,將不利於三、四、五線城市去庫存,亦不利於資本市場的平穩發展。

  二是警惕貨幣政策寬鬆加劇房地產市場泡沫。房價收入比、租售比等數據顯示房價過高。房價過快上漲將透支未來升值空間,擴大貧富差距。

  三是警惕地方政府頭腦發熱給農民工、大學生加槓桿催生負資產,進而引發“次貸危機”。

  化解房地產庫存是一項艱鉅工作,需要有保有壓、分城施策以及三農改革等措施相配套,進行精細化操作。只要政策不走樣,有效控制風險,化解房地產庫存的持續推進,將有助於“十三五”平穩開局。

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