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内地房地产税最快明年落地 今年有望提交审议

今年全国两会发布的《政府工作报告》(以下简称报告)中明确提出“稳步推进房地产税立法”,但财政部在上周三公布的2019年立法工作安排中,并未列出“房地产税”一项。此举引发外界广泛热议,猜测相关立法进程是否放缓。惟分析指出,房地产税立法起草工作或已完成,最快将于明年落地。

今年报告关于房地产税立法的表述由2019年的“稳妥推进”改为“稳步推进”,释放出加速立法的信号。苏宁金研院宏观经济研究中心主任黄志龙认为,上述变化预示着决策层的分歧已初步解决,房地产税开征只欠东风。他解释称,全国不动产登记信息平台去年已实现联网,这为房地产税开征提供了可操作平台。此外,今年落地的个税专项抵扣政策包括“首套房贷利息”,进一步归集了全国家庭住房信息,为房地产税征收创造条件。

“2011年沪渝就开始试点房地产税,房地产税在立法层面并无难度,推进较慢更多与技术性因素有关。”上海中原地产市场分析师卢文曦也指出,要在全国实行房地产税,税基、税率,征收对象的界定等都是“技术活”,“这些都需要科学考量依据,其前提就是全国的不动产登记联网”。

全国人大牵头起草

不同于其他税法均由财政部等部委组织起草,房地产税将成为第一部由全国人大常委会预算工作委员会牵头、财政部参与起草的税法。关于此次财政部工作安排中未涉及房地产税,黄志龙指出,房地产税的立法工作意义重大,目前已转交全国人大处理的概率较大,甚至起草工作或已完成。“房地产税法有望今年提交审议,但走完全部立法程序最快也要到明年。”

记者留意到,全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图在两会期间透露,房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部组织起草,目前相关部门正抓紧完善法律草案、重要问题的论证等工作,待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。

谈及立法程序,新城控股高级副总裁欧阳捷坦言,全国人大立法大致要经历立项、调研、起草、制定、审议、发布、制定发布实施细则、修改、废止等环节。目前来看,房地产税推出需解决众多技术性问题,包括各类产权住房如何覆盖、税基的确定、评估体系和征管成本等。

黄志龙强调,去年全国人大明确要制定、修改和审议的17部立法任务中,最终进入审议环节或审议通过的有14部,占比82%,该比例在2017和2016年分别为95%和68.2%。全国人大明确今年会“制定房地产税法”的立法安排,按历史经验,年内房地产税立法进入最终审议环节的概率逾六成,“房地产税法属一般法律,仅需由不定期召开的全国人大常委会审议即可”。

择时发布减少扰动

房地产税立法节奏方面,仲量联行中国区研究部总监姚耀指出,在经济下行压力加大背景下,今年房地产税立法落地的可能性较微。欧阳捷对此表示赞同,宏观经济承压背景下,房地产市场的稳定至关重要,决策层一定非常慎重。

政府工作报告起草组成员、国务院研究室副主任郭玮此前曾表示,房地产税立法现在已经列入人大立法规划,推进过程中要做大量研究,包括对一些地方房地产税试点进行认真分析和总结,这方面有大量的、非常艰巨的任务要去做。

卢文曦提醒,对楼市长效机制的建设和完善,以及稳定市场预期而言,房地产税有积极作用,但从今年报告表述看,决策层更讲求“稳”,预计即便完成立法并审议通过,决策层也会选择合适时机推动房地产税落地,尽量减少其对市场的扰动。

民众税负压力有限

图:专家认为,房地产税法有望今年提交审议,但走完全部立法程序最快也要到明年

据不完全统计,目前全球有逾140个国家或地区课征包括房产税等在内的各种形式财产税,但征收形式、对象、税率等设计各不相同。市场人士相信,内地房地产税对普通民众的影响相对有限,即便未来全面开征,亦不会明显增加民众的税负。

苏宁金研院宏观经济研究中心主任黄志龙指出,房地产税对那些在全国范围持有大量房产的投资者有较大影响,鉴于中央有关“房住不炒”的政策取向并未改变,房地产税出台前此类群体须未雨绸缪,对资产配置结构提前调整。对普通家庭而言,即便房地产税全面铺开,也会有一定的免征政策,或纳税后的退税安排,“房地产税不会明显增加普通民众的税负”。

上海中原地产市场分析师卢文曦对上述观点表示赞同,“房地产税对普通民众的影响不大,但会挤压楼市投机客的利润空间”。他补充说,房地产税落地后,未来住宅价值或被重新梳理,远郊的“老破小”或难出手,而偏中心城区的高品质住宅将获增值机遇。

高力国际的研报指出,随着内地房地产税的开征,住宅物业将全部纳入征收范畴。与按房产帐面原值计征方式相比,税基若调整为物业评估值,且税率不作太大调整,税负压力将随物业的增值而明显增长,特别对那些在房价高速增长城市持有多套住宅的投资客而言,将受一定影响。迫于高企的持有成本,投资客或减持物业套数。从房地产行业发展角度看,房地产税的开征将优化资源配置,有效盘活闲置存量物业。

内房龙头估值看涨三成

近期内房股涨势喜人,年内板块涨幅超30%,平均估值也仅约11倍。有券商认为,当前市况下,政策的改善、宽松的信用,将对房地产行业估值起到提升作用,预计龙头房企估值仍有30%提升空间。

东莞证券分析师何敏仪认为,在“稳经济”背景下,地方政府未来出台楼市微调政策的预期较高。鉴于房地产税将延续“立法先行、充分授权、分步实施”原则,短期房地产税出台的概率不大,市场无需悲观。她认为,本月末及下月,是2018年和2019年首季度业绩报的集中发布期,由于房地产行业整体留存可结算量充裕,业绩确定性和保障度高,预计运营状况良好、基本面靓丽的龙头房企,其年报业绩和分红率将令投资者满意。

华创证券分析师袁豪认为,长期看,房地产行业供给侧改革将续推进,但在今年逆周期调节背景下,政策改善和信用宽松将推动房地产行业估值的提升,其中,信用利差收窄将赋予二线房企更高的估值弹性。

投资策略方面,东莞证券建议,关注估值便宜、业绩理想的一二线龙头房企,包括招商蛇口、保利地产、万科A、华夏幸福、金地集团、荣盛发展、华发股份等。

华创证券的研报维持对房地产行业的“推荐”评级,并明确“看多龙头和蓝筹房企”。报告建议,投资者关注金地集团、万科、招商蛇口、融创中国、保利地产等一、二线龙头,以及新城控股、中南建设、阳光城、首开股份、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展等二线蓝筹。

完善地方财政税源

图:房地产税似乎成了弥补、替代地方不断减少的土地财政的唯一方式

今年的《政府工作报告》(以下简称报告)将“房地产税法立法”纳入深化财税金融体制改革章节。新城控股高级副总裁欧阳捷指出,从报告中的表述看,房地产税法立法工作是中国财税体制改革的组成部分,其本质是健全地方税体系。

欧阳捷续称,不少城市的土地财政日渐减少,房地产税似乎成了弥补、替代地方不断减少的土地财政的唯一方式,但税改的政策目的绝非如此,“地方政府财税不应随事权的随意扩大而成为无底洞”。

“土地财政”是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入,来维持地方财政支出,为地方财政收入的一种,属于基金预算收入。作为地方政府的“第二财政”土地财政令地方政府聚集了大量可支配的财力,并带动了区域内投资的增长,但近年来地方政府过分依赖土地出让收入,由此引发的利淡影响也越来越大。

数据显示,去年末全国住房市场待开发土地面积4.56亿平方米,再录近十年来新高。苏宁金研院宏观经济研究中心主任黄志龙指出,土地库存的激增已在近半年来土地交投市场上有所体现。去年全国100个大中城市土地成交面积在多数月份均大幅负增长,今年前两个月,全国土地成交总价3973亿元(人民币,下同),仅为去年全年3.33万亿元总额的12%。“低迷的土地市场将增大地方政府的财政压力,开拓新的地方财政收入来源已迫在眉睫”。

据统计,去年全国土地出让金收入共6.5万亿元,同期地方一般公共预算收入约9.8万亿元。这表明,去年地方卖地收入已相当于地方本级财政的三分之二。

上海中原地产市场分析师卢文曦相信,部分地方政府对土地财政有较高依赖度,当前市况下,若将房地产税作为地方税种,地方政府的响应度料会高涨。他直言,对地方政府而言,房地产税属于“细水长流的税种”,这部分税收资金来源,可部分对冲地方土地减值缩水的部分。

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