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房地产税的25个认知误区

新城控股高级副总裁 欧阳捷

  听到房地产税,大家的耳朵似乎已经磨出茧子了。有些观点言之有物、论理清晰,使人顿感醍醐灌顶;有些观点似是而非、人云亦云,导致了诸多认知误区。在此,笔者整理了关於房地产税法的若干认知误区,也许能够对澄清立法逻辑、认知税收本质有所帮助。

  误区1:房地产税能调节收入差距

  房地产税的确有助於调节收入差距,但其功效十分有限。如果资产多者高税收、资产少者免税,看上去,似乎能够调节收入差距。但海外历史早已证明,资产差异只是两极分化的一个表象,而不是根源,资产财富差异越大,两极分化越严重。两极分化的根源在於金融资产的槓杆原理,无论是华尔街大鳄的金融投机,还是股市的融资融券、公司上市,或是土地圈地运动、楼市贷款抵押,都是借助於金融工具放大了财富膨胀效应。

  落袋为安的财富必然寻找安全的着陆地,交税无非是花钱买来财富的法律保障。正如很多人调侃说:“交税越多越好,证明有钱啊”。富人交税多,财富不减反增,穷人交税少,也没有变得更富裕。

  误区2:房地产税能防止投机

  首先要定义什麼是投机。过去,“投机倒把”是入了刑法的,“情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役”,后来取消了这一罪名,这也意味着投机无罪。但人们依然戴着有色眼镜,往往把投资视为长期的爱国之举、助力发展,而把投机视为短期的逐利之贪、扰乱市场,因此才有了股票熔断、房地产限售之类的短期行政措施。

  凡事有一弊必有一利。事实上,股市做空机制也是短期投机,虽然导致了市场短期波动甚至震荡,但有助於化解更大风险,就如同小震可以释放压力,延缓甚至避免大地震。限制短期炒房,用足够高的调整税率,可以使得投机收益不能覆盖成本,或者投资收益比足够低,自然就可以减少投机行为,降低市场波动。

  真正能够防止短期投机的税收是资本利得税。如果对房产转让淨收益所得征收30-60%的阶梯累进制资本利得税或转让所得税,投机炒房自然就销声匿迹了。韩国就曾因征收最高60%的房地产转让税,让房地产市场迅速进入冰冻期的。然而,普遍征收的房地产税,其税率显然不可能跟随房价波动而反覆调整,当然也就不能制约靠短期市场波动赚钱的投机行为。

  误区3:房地产税能遏制房价过快上涨

  其实,笔者早就说过,凡是出台房地产税的国家和地区,都没能防止房价过快上涨,当然从长期来看,更没有让房价下跌。被征收房地产税的人希望房价上涨呢?还是下跌呢?答案不言而喻。

  征税也挡不住人们推动房价上涨的意愿。这是因为房地产不仅是居住用品,更是大宗耐用商品,具有投资性和保值性,因此,房地产对应的参照物是货币。过去笔者说过:“当钱不值钱,对应钱的一切东西都变得更加值钱,尤其是不动产”。房价涨跌的主要原因还是在於货币一放一收、经济一起一落与供应一鬆一紧,与征收标準相对稳定的房地产税基本无关。

  误区4:房地产税能减少房屋空置

  听起来似乎有道理,但有能力空置房子的人会在乎多交一点房地产税吗?他们在乎的是资产财富的保值升值和积累传承,在乎的是资产的抵押与变现带来的流动性,虽然很多资产可能并不会或很少自己使用,但他们依然在全国甚至全球马不停蹄地收购资产。

  最近有人说:新一轮全球量化宽鬆将再度来袭。而通货膨胀预期来临之际,房地产几乎就是唯一能够保值增值的金融资产,哪怕是空置。除非我们征收高税率的空置税,否则,靠房地产税  永远解决不了高空置率问题。

  误区5:房地产税能平抑市场供求波动

  有人说,征收房地产税增加持有房产成本,可间接抑制三四线城市购房需求和住房过度供给,同时也可抑制一二线城市投资投机需求和房价上涨过快。理论上是对的。

  但当货币供应宽鬆、通胀预期上升、资产价格暴涨之时,唯有不动产才能保值升值,资产收益足以覆盖持有成本,购房需求一定会大增;而当经济不景气、收入预期下降、资产价格停滞上涨之时,购房购车等大宗交易必然相对冷清,需求自然减少。

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