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  中国企业大举投资海外房地产持续上升。分析相信,在海外房地产项目回报吸引、内地房地产调控料仍会持续、加上企业自身的发展策略,中国投资海外物业仍会节节上升。

  据仲量联行的最新报告显示,中国房企投资海外房地产的交易额在今年前三季度已突破50亿美元(折合人民币约305亿元),超越去年全年40亿美元的歷史最高纪录。报告指出,中国企业投资海外房产的目的地总体维持不变,表现最为活跃的市场为欧洲、美国、澳洲和新加坡。其中,在欧洲方面,中国企业在欧洲的交易额自去年以来持续增长,今年第三季度末已接近20亿美元,同比升25%。

  投资规模已超千亿元

  中国企业投资海外成为趋势可说始于二○一一年。当年中坤集团董事长黄怒波打算购置冰岛300平方公里土地引发海内外关注。来自中国海外投资联合会的一项数据指出,去年以来,包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等十馀家大型房企,已在海外有地产项目或确定投资计划,投资规模已达几百亿美元。

  中原地产有关中国房企在海外融资的报告,也可从侧面反映中国房地产企业在海外的投资正呈现爆发式的增长。中原地产研究中心的统计数据显示,截至目前,房企海外融资已突破1896亿元(人民币,下同)其中九月单月,融资额就达到251.3亿元,海外融资量明显上涨,总额超过去年全年融资的50%。而在这些海外融资活动中,斥巨资收购、兴建海外房地产项目成为当下房企惯用的动作。

  茅台7000万购巴黎物业

  今年以来,万科、绿地、復星等先后进攻海外市场(见附表)。而近期贵州茅台宣布投资海外物业也值得关注。贵州茅台上周宣布将斥资879万欧元(约合7175.5万元人民币)在法国巴黎购买房产,作为公司欧洲业务拓展机构。这是茅台首次在海外购进房地产。此举也与之前董事长袁仁国表示,贵州茅台将努力开拓国外市场,拟在5年内建立5个海外分公司或办事处的言论?合。但也有观点认为,茅台应对高端白酒消费受限,在现时海外物业回报理想,海外抄底买楼日趋成为中国企业海外投资的热门选择时,在海外买楼布局海外地产发展。

  从投资回报看,在国外的房产投资回报率要远高于中国。一广州分析师指出,在中国房产的平均回报只有2.6%,即使在房价较高的广州,回报率也不到4%。不过,以马来西亚为例,那里的房产租金回报大概是6.2%。在英国投资房产基本都是放租,租金较为稳定。有中介报告指出,英国房产租金平均收益率在6%至7%,并呈上扬趋势。优质地段房屋租金收益高达10%。

  分析料未来中国企业“出海”的频率及力度均有增无减。据有关分析,除单纯寻求利润增长,中国房企投资海外还可以降低融资成本。据中国海外投资协会相关人士指出,相比内地融资,海外融资最大可以降低30%的手续费。此外,以一个10万平方米的项目计算,一旦项目入市带给企业的收益比内地能多出3个百分点。

  “出海”势头料未来不减

  此外,企业的战略部署及国家频频出台的房产调控也是中国企业投资海外房产项目的考虑因素。以目前海外业务已遍及韩国济州、澳洲、西班牙、美国等地的绿地集团为例,今年八月与泰国正大集团签署合作备忘录,拟在泰国曼谷、芭堤雅合作投建一揽子房地产项目。绿地集团董事长张玉良其时表示,绿地集团在海外市场已成功进驻四大洲、六个国家、八座城市,未来绿地要坚持多业态、多产品线的发展战略,借助海外市场恰能丰富产品线的多业态化。

  今年以来,内地房地产市场严格执行商品住房限购措施,还加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定等一系列政策。与此同时,随?房企积极拿地,土地价格上涨,促使土地溢价上升,市场预期,房地产调控的长效机制或将在四季度逐渐出台。北京一家房企负责人表示,政策调控是长效的,对单一房企产品线的房企来说,其销量会受到政策的限制。在此背景下,如果寻求海外合作,则可以规避政策限制,增加新的利点。

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“投资+移民”巡迴展场场爆

  中国个人投资者对海外物业同样趋之若鹜。与之前主要为留学或移民的原因,投资逐渐成为中国买家购置海外房产的最主要目的。据世邦魏理仕报告,未来或有1.1万亿元人民币投向海外市场,约佔个人投资者人群可投资资产的5%。

  随?中国经济崛起,海外投资与海外置业已成为中国个人投资者的热门投资项目。不论是如SOHO中国首席执行官张欣,以私人名义牵头成立一财团,以7亿美元巨资购入美国纽约地标写字楼通用汽车大厦40%股权,还是一般的中国富人,都有沾手海外房地产投资。有主力投资移民业务公司举办的大型“投资+移民”的海外房产全国巡迴展会活动连场爆满,可见个人投资者对该类投资的火爆程度。

  资产增值成主因

  与此前个人购买海外房产主力为移民及留学的安排,在内地股票市场遇冷、房地产调控不断加强等背景下,更多个人投资者将购买海外房产纳入私人资产投资配置。

  “中国个人投资者进军海外近年来呈现蓬勃势头,其主要动机已由传统的移民及子女教育延伸至资产保值及增值。”环球研究部中国区执行董事陈仲伟称。他指出,受人民币升值、内地限购、银行限贷等楼市调控政策影响,内地房产投资渠道受限,投资风险加大,促使内地企业及个人投资者将目标瞄准海外市场。在移民、留学等需求佔据海外置业主流的情况下,纯投资性海外置业的需求也在迅速增加。

  瑞士最大的私人银行集团,瑞士宝盛集团预计,至二○一五年,中国有接近140万高资产(可投资流动资金逾百万美元)净值人士。另根据世邦魏理仕发布的《中国资本进军海外房地产投资》报告显示,按中国当前可投资资产超过1000万元人民币的高净值人群资产规模估算,未来或有1.1万亿元人民币投向海外市场,约佔个人投资者人群可投资资产的5%。

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