央行松房贷 楼市现回暖 上海地区, 人民币, 购房者, 开发商

　　单张免费门票被黄牛炒到10元（人民币，下同），门口排队的人潮从未间断，若认为这是某景区一隅，那就大错特错了。作为央行新政后上海地区举办的首个大型房展会，今年的国庆上海假日房展会热度激增。

　　央行在国庆节前出台的放松房贷新政，像一枚投入楼市死水的石子，溅起阵阵涟漪。这边厢，开发商在各地房展会上摆足噱头争抢人气；那边厢，各地不少购房者延期出游频繁看盘，楼市“银十”似已呼之欲出。不过，从本月以来各地市场反馈看，北上广深等地交投同比齐跌，而部分二线城市却交投火爆。

　　房展会旺丁不旺财

　　“市场氛围已明显好转，这几天客户谘询络绎不绝，问题也都很详细，部分心急的客户还直接从展会现场坐着房车赴实地看盘。”国庆上海房展会期间，东方鸿景的销售人员如是说。

　　参观上海房展会的林女士告诉记者，她的孩子再过2年就到入学年龄，“我住在杨浦区军工路，一直都想买套距名校近些的学区房，尽管贷款已经还清，但因已有贷款记录，所以购房问题始终未提上议事日程。”央行松贷政策出台后，林女士又萌生了购房的念头，并决定卖去现有住房置换新的学区房。

　　据搜房网的调研显示，45%的受访者相信央行政策将对楼市构成实质影响，39%的人表示“购房计划会提前”，30.72%的人表示“将静候地方政策的落实”。

　　尽管上海房展会人气爆棚，但交投却并未明显改善。中原及德佑地产的数据均显示，国庆长假7天，沪新建商品住宅仅成交6.97万平方米，较去年同期下滑26.2%，而同期成交均价则同比上扬11.4%，至每平方米25451元。

　　上海中原地产研究谘询部高级研究员雷小兰认为，尽管假期成交量同比下滑，但降幅已小于今年前三季同比32.2%的跌幅，市场信心已有回暖迹象。上海搜房网资讯中心总监仝宏亮坦言，网上备案数据虽同比下挫，但从实际销售情况看，市场反应整体良好，“新政对买方心理构成了影响，万科、绿城国庆期间去库存化非常明显。”

　　二线城市交投明显回升

　　与上海相若，北京、广州楼市长假期间成交量同比下滑约30%，深圳的成交套数同比跌逾18%。部分三线城市也存在旺丁不旺财的情况。以河北唐山国庆房交会为例，尽管三天展期吸引了30多家房企，近5万人观展，但成交套数却不足百套，同比减少八成。无怪乎主办方都抱怨“房交会”成了“询价会”。

　　与上述案例形成强烈反差的是，二线城市交投却明显復甦。国庆长假7天，江苏南京共成交商品住宅2859套，日均408套，同比涨48.44%。而在央行政策出台前，南京楼市还处在冰封期。

　　同样的情况也在其他二线城市出现。国庆长假期间，杭州市区共成交商品房691套，明显好于2013年同期662套及2012年同期483套的成交业绩。甘肃兰州楼市成交也节节攀升，由于当地在上月3日已放开限购，且央行在节前又发布松贷新政，部分购房者因忧心开发商再度提价，而选择及早出手。

　　对于不同区域市场的差异，德佑地产市场研究部总监陆骑麟分析，一线城市仍坚守楼市限购等政策，部分购房需求仍然受阻，同时央行新政虽已出台，但银行操作细则并未发布，加之上海房价总价偏高，不少受政策所惠的需求仍在等待细则的落地。而二线城市房价相对偏低，且房企已?手酝酿“以价换量”并加大了后续供应，因此销售回暖符合预期。

　　房企放缓推盘积极蓄客

　　由于银行方面并未立即发布落实央行新政的操作细则，近期房企推盘节奏已明显放缓。记者从上海新批预售证信息看，不少楼盘乘?细则发布前夕的“真空期”，进入蓄客状态。

　　搜房网的数据称，国庆长假期间上海仅4个项目约300套房源入市，除“证大上海西镇”为新盘外，其馀楼盘均为加推项目。陆骑麟和上海搜房数据监控中心分析师夏俊卿都认为，房企放缓推盘很大程度是在等候银行操作细则的出炉，目前房企心态已改善，但“今天开盘明天清盘，今天清盘明天涨价”的情况不会再现。从新政内容看，央行层面的限购、限贷已基本取消，“目前国内楼市环境与2009年相当，市场正朝?偏乐观的方向运行。”

　　“国内楼市正从此前的畸形逐渐回归理性，房企的态度也变得更务实。”仝宏亮补充说，当前沪存量房去库存化周期约18个月，而正常的周期仅15个月左右，因此政策环境虽然利好，但房企不会贸然调高价格。

　　虽然央行房贷新政对市场信心的促进显而易见，但信贷松动仅调整了支付与未来支付比例的关系，相比较而言，买家更愿意看到市场的实际降价。上海中原研究谘询部总监宋会雍说，投资客回潮的时点在于房价有大涨机会，但目前存量房积压严重，投资前景明显遇挫，“松贷是持续利好，因此买家没有过了这村没有这店的紧迫感。”他预计，银行发布执行细则后，会带来局部购买力的集中释放，此后市场又将回归平稳态势，成交量也不会比现在高太多。