一线城市房价永不跌？/王丽妍 一线城市, 购房者, 深圳, 上海, 朋友

　　近期爆出深圳、上海等一线城市的部分购房者使用“首付贷”产品，使得购房槓桿率远高于国家规定的三成，甚至达到七至八成。虽然“首付贷”规模还不算大，但通过借钱凑足首付已成为一线城市购房的常态。根据问卷调查汇总显示，超过七成购房者首付均靠借款，半数以上希望透过亲戚朋友借款。

　　为什么这么多人要增加槓桿率在一线城市买房？一半左右购房者是原有房屋尚未卖掉之前的周转，其馀的一半更多是看涨一线城市房价，为了尽快购得房屋。

　　那么一线城市真的房价永远不跌吗？支持的理由一般有两点：一、是经济发展吸引人口流入，将有持续的刚需增量；二、是限购导致的住宅需求尚未完全反映、投资佔比量较少。我们认为人口流动和房价有相互作用，限购只是减弱波动幅度而非改变趋势，超出承受能力的高房价难以持续。

　　高房价阻碍人口流入

　　首先，一线城市的人口流入已经放缓，更高的房价会阻碍人口流入。北京、上海、广州及深圳四个一线城市人口增速均由2010年前的年均4%左右下降到2014年的1.7%、0.4%、1.2%、1.4%，而上海2015年常住人口同比-0.43%出现首次下跌；这种放慢和经济增速放缓有关，也和房租、房价带来的生活成本相对提高有关。

　　纽约、东京、伦敦等国际大都市虽然房价收入比相差甚远，但其房租收入比均在25%至40%之间，这是因为生活除了住宿外还有吃、穿、行的必须开支。上海、深圳租金在2015年分别上涨24%和15%，使房租收入比分别升到37%和33%，增大生活成本，从而会使部分租客放弃一线城市生活。

　　限购仅减弱楼价波动

　　同理，北京、上海、深圳房价上涨到房价收入比已经超过30，居民房子的购买力不足。以上海为例，中原地产数据二手房平均价格每平米4.54万元（人民币，下同），小家庭购买65平米房子需要295.1万元。

　　2014年上海中等收入阶层年人均可支配收入4.0798万元，夫妻两人税前每月收入约8200元，银行允许的每月月供约为4000元，因此抵押贷款仅可贷款约80万元，即便凑足了三成首付也无法获得七成贷款购买房屋。可以预见，即便未来一线城市发展更好，高房价仍会减缓人口流入。

　　其次，限购只减弱波动幅度而非改变趋势。目前一线城市有关首套房的限购政策，北京最严需要五年居住和纳税证明，上海和深圳分别仅需两年和一年，所以上海和深圳的首套房限购相对比较容易达到，未满足的非本市户籍刚需量并不大，只是置换时需要先卖房后买房。

　　投资需求方面，限购政策确实阻止了投资需求入市，对平抑房价波动有一定好处，所以在房价上涨较快时，政府一般不会放开限购。但当房价呈现下跌趋势，即使政府放开限购政策，投资者也不会进来，这可以从2014年中其他41个限购城市放开限购后房价走势看出。

　　投资热吹起房价泡沫

　　在日本1986至1990年货币宽松、信贷宽松的地产泡沫期间，东京圈率先暴涨一倍以上，到1988年大阪圈接力上涨，1989年至1991年名古屋圈、北海道、九州沖绳地区分别出现10%上涨时，价格止步不前。到1992年后，日本地产泡沫全面破灭，各城市纷纷下跌，东京圈却是跌的最惨烈的，1992至1993年下跌幅度达到20%，打破了东京房价永不跌的神话。

　　事实上，1986至1990年东京圈人口增长5%，是所有城市圈中增长最快的，投资需求导致的高价泡沫在破灭时刚需难以拯救。

　　因此我们认为一线城市并非地产的安全港，高房价已经脱离刚需承受力。一旦泡沫破灭出现下跌预期，即使放开一线限购也不会阻挡房价下跌趋势。投资一线城市地产仍需谨慎。