深卖集体农地创土改先例 投资者热炒小产权房 深圳机场, 香港政府, 深圳市, 土地流转, 宝安区

　　十八届三中全会9日开幕，集体土地流转等“新土改”有望成为改革重头戏。深圳市8日证实将实施首幅原深圳“农村集体土地”入市试点，该幅位于深圳机场附近、面积14568平方米的土地最快今年底挂牌出让，农村集体和深圳市国土基金将按3：7比例分成。”

　　首幅原深圳“农村集体土地”有望今年底入市，该地皮位于宝安区福永街道凤凰社区，面积14568平方米（约1.5个香港政府大球场）。相关试点工作方案已获得深圳市政府批准，前期各项工作正在开展。

　　村集体获20%面积物业

　　有消息称，买地的收益分配方式是70%归深圳市国土基金，30%归原村集体经济组织，村集体经济组织还可继续持有不超过总建筑面积20%的物业专用于产业配套。

　　有专家表示，这是深圳年初公布“土改”新政后的首次实践，旨在探索一条平衡利益相关方、吸引原农村集体土地利益主体退出非法、违法用地领域的机制，推动城市化的高效、集约用地。

　　综合开发研究院（中国深圳）土地研究旅游与地产研究中心主任宋丁认为，上述的利益分成方案茞援骙悃M问题，在平衡利益各方尤其是鼓励土地实际使用方出让土地上有其合理性，是一种可贵的探索；同时，深圳是四大一线城市中首次实践集体农地流转，对全国范围“集体建设用地入市”提供可操作的先例，具有标誌性的意义。

　　今年以来，国务院总理李克强多次谈及推进农村综改试验和土地制度改革，包括成都、重庆、北京、上海等地都在探索地方土地制度改革试点。深圳是土地紧缺最明显的城市，“无地可用”长期困扰深圳的产业发展、城市化建设，严重缺地被深圳市政府引为警戒。

　　有条件让“非法”转正

　　1月18日，深圳发布土改“1+6”系统文件，最大的亮点便是经国土部特批，原深圳“农村集体用地”可有条件入市交易。政策提及，按照原农村集体经济组织继受单位实际佔用的符合城市规划的产业用地，在理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附茠囿熔M理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方式公开出（转）让土地使用权。这意味深圳市原集体工业用地入市流转可绕过须经徵转国有用地的传统流程，只需继受单位（即土地的实际使用方）和国土部门签订补偿协议即可实现土地的转让。

　　“这实际上是通过更合理的利益分配方式，为农村集体用地上的违法、非法建筑使用者提供推出机制，否则，这些上盖建筑只能游离在法律之外生存，政府拆不掉，但也不会给予确权，你的工业厂房、小产权房无法在市场上交易流转。”宋丁认为，与北、上、广在城市化过程中仍有大片农地可用的现状不同，深圳是毫无农地可用，只能向原来已开发的土地要土地，手段是城市更新、旧改、或者督促你完善法律程序、补交地价，给予你“转正”机会，从而激活存量，释放土地价值，为新一轮改革开放提供用地保障。

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深圳农村集体土地上市的消息，引发小产权房转正的传闻，不少投资者开始搜寻性价比高的小产权房。龙华民治、龙岗布吉、南岭，宝安沙井、福永等小产权房集中区成为炒房热点。

　　“富贵险中求。”去年底陆续买入三套小产权房的梁先生向记者说，“这样大规模的房子肯定拆不掉，价格是周边商品房的四分之一，就是出租也划算。”他表示，这其实是在赌，小产权房虽没有保障，但价格相对较低，收回成本速度也快。

　　代理公明片区小产权房买卖的中介徐先生说，没有买过小产权房的人觉得是冒险，买过的人再投资时就跟“买菜一样”，公明片区的小产权房单价每平方米二千多元，两居室单位售价只要十几万元，每月租金收入最少有一千多元。徐先生还说，购买小产权房的人，投资和自住比例各佔一半，购房半年后转手可赚三万至五万元，而交易手续费很少。购买小产权房的风险几乎可以忽略不计，房子即便拆迁，村委也会把本钱还给业主。

　　记者曾往沙井“睇楼”，十多位看房的人，有是自住的，也有投资的，而认为不可能拆卸、风险不大是他们的共识。“商品房限制多、门槛高，不适合再投资，小产权房是新的焦点。”一位中学教师对记者说。

　　尽管深圳政府每年都强调查处违法建筑，但每年仍有大批小产权房拔地而起。一份来自深圳市规划国土委的研究报告显示，深圳一季度有73个违建楼盘在售，房价最高已达7900元平米，均价为4000元平米，提供银行按揭贷款或分期付款的楼盘共31个。