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首宗入市“农地”1.16亿出让



  图:内地首例农村集体合法工业用地在深圳公开交易

  内地首例农村集体合法工业用地今日在深圳试水公开交易,该地块位于宝安区福永街道凤凰社区,深圳市方格精密器件有限公司以1.16亿元竞得。项目试点利益共享,实现社区股份公司、企业、政府多赢,探索不同权利主体土地的同价同权,为十八届三中全会提出的建立城乡统一建设用地市场改革目标提供借鉴。

  挂牌项目位于宝安区福永街道凤凰社区,面积14568.29平方米,建筑面积69900平方米,规划用途为工业用地(新型产业用地),土地使用年期30年,准入产业类别为新一代信息技术通信终端设备製造业,挂牌起始价为人民币1.16亿元。

  由于该块土地是深圳乃至全国首块农村集体合法工业用地公开上市交易,被视为农村集体工业用地“土改”的破冰之举,吸引了媒体、学界、业界的多位专业人士到场观摩。

  出让金政府社区七三分

  据了解,该块土地的利益分成模式为:在出让金所得上,政府与社区股份公司七、三分,同时社区股份公司还可享有新项目建成后20%物业。这意味?,以该地块1.16亿元成交计算,凤凰社区可按30%获得3480万元,同时可无偿取得20%的商品房性质配套物业13980平方米。

  记者现场採访了凤凰社区股份公司的村民文先生,他说:“此前该块土地被用来作停车场,没有找到更好的用途,知道深圳出台了‘土改’‘1+6’文件后,村民们主动要求尝新。”

  他认为,目前是一个比较好的结局,可以盘活该块土地用途,村民已经议定将分得的3480万元作为投资基金入股深圳市方格精密器件有限公司,佔得9.5%的股权,分享企业持续发展的红利。

  釐清土地权益实现共享

  在经济高速发展、快速城市化的进程中,深圳率先遇到土地资源紧约束问题,用地供需矛盾突出,与此同时,原农村集体(尤其是特区外)实际佔用大量土地,却因土地权益不明晰、缺乏相关政策支持而无法入市。

  深圳市于2013年1月8日出台了《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》及其6个配套文件(简称“1+6”文件)。其中,配套文件之一《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法》提出,原农村集体经济组织继受单位符合规划的工业用地可进入全市统一土地市场,并明确了相关交易方式和利益共享模式等内容,提供两种分成模式,一种是政府与社区股份公司七、三分,同时社区股份公司还可享有新项目建成后20%物业;另一种是政府与社区股份公司五、五分成。

  深圳市规划国土委土地利用处副处长刘辉认为,凤凰社区的实践首先将推动原农村集体建设用地入市,尽管该宗土地并非法律意义上的集体建设用地,而是原农村集体经济组织继受单位实际佔用的土地,但它们面临的共同困境都是在城市化过程中土地权益尚未充分釐清。

  他说,其次将拓展了产业用地的供给能力;第三,有助于社区发展转型;此外,实现了利益共享,土地出让收益按照相应比例由政府和原村集体共享,採取现金、物业等灵活多样的利益分成方式,实现社区股份公司、企业、政府等多方共赢。

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参股上市 “地主”变股东

  深圳此前的政策中设定了原农村集体合法工业用地上市交易的两种模式:第一种是所得收益50%纳入市国土基金,50%归原农村集体经济组织继受单位;第二种是所得收益70%纳入市国土基金,30%归原农村集体经济组织继受单位,并可持有不超过总建筑面积20%的物业用于产业配套。

  从记者与部分原村民的交流来看,多数村民更倾向于现金加物业的分成模式,他们认为,有物业在手,更有利于分享深圳产业发展、经济进步的成果。 一位凤凰社区的村民告诉记者,“原因很简单,现金在手里,如果没有很好的投资用途,很难实现增值,而手持物业,只要深圳的经济不衰退,原村民就可以分享到所持物业增值的收益。”

  凤凰社区股份合作公司董事文永昌介绍:“深圳出台‘1+6’文件后,凤凰股份公司听闻消息,主动找到了区里相关部门表示想试点,并于去年召集170多名股东代表参加大会,对社区内这块长期闲置土地的去留进行商讨和表决。会上,90%以上的股东代表都同意‘试一试’,公开出让此块土地的使用权,深圳市领导还曾来视察过。”

  据了解,三十年来,深圳的社区股份公司只会单方面出租厂房寻求和其他经济体合作,收益也仅限于租金,以凤凰村为例,主要以出租厂房为生,每平米的租金是14元左右,土地利用低效;随?“6+1”文件的出台,创新土地出让,可以引入一个产业的同时,还增加了土地附加值,对地方税收也将有贡献。

  根据凤凰社区股份合作公司与方格精密签署的土地使用权转让协议,土地成功出让后,土地出让价格70%归深圳市国土基金,30%归凤凰股份公司,项目建成后,项目总建筑面积的20%无偿移交凤凰股份合作公司。文永昌表示:“出让获得的收益并不会分到每个村民头上,而会用于该产业发展,股份公司会通过增资扩股方式入股竞标企业,成为其股东,长远来看,我们希望企业可以上市,那么收益将远远不止出让所得。”

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  图:深圳市方格精密器件有限公司以人民币1.16亿竞得该地
竞拍企业:扩大用地 提速发展

竞拍企业深圳市方格精密是首批经国家授权、掌握了4G通信技术的十家内地企业之一,物联网数据模块业务是这家公司的核心业务。此前,受制于用地困难,企业一直无法进一步扩大规模。

  在拍下凤凰社区土地的使用权后,这家公司的董事王平十分兴奋:“联合我们在京、沪、日本的研发中心,我们有信心把企业做得更大,项目建成后,将把企业总部搬迁到凤凰社区。”

  不久前,工信部刚刚下发4G牌照,从2014年开始,将是4G设备需求急剧扩大的元年,王平表示,拿到了地,企业才能计划进一步提高产量、抓住市场需求;而在资产构成中配备了不动产也更有利推进公司的上市步伐。

  对于项目建成后的用途,王平透露,将尽快建一栋研发性写字楼,一部分用作实验室、品质车间,一部分配备给研发人员及高管做住宿公寓,稳定核心人才。

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  图:北大教授周其仁表示,土地流转要多听村民意见
寻找政府社区企业平衡点

深圳原农村集体合法工业用地“首秀”吸引了知名土地问题研究专家、北大教授周其仁的到场关注,他认为,与作价入股、租赁的方式比,深圳原农村集体合法工业用地公开交易的方式更加公开、透明。

  深圳是全国第一个完成土地国有化的城市,周其仁认为,深圳原农村集体合法工业用地上市交易的现象很有意义,政府、社区股份公司、用地企业在找利益的平衡点,完成对土地的确权后,让土地上市交易,否则没办法公开流通。

  至于深圳创造的利益分配模式是否对其他地方有借鉴意义,周其仁拿出一贯严谨的态度,认为自己发言权很有限,对这个现象还没完完全全搞清楚,还要多走多看。

  十八届三中全会改革文件中提出,谨慎试验宅基地的抵押贷款。周其仁认为,能否抵押、怎样落实到现实中要做很多探索,比如成都的试验,地震导致房子震塌后,农民灾后重建需要很多钱,成都探索了以灾后重建宅基地使用权抵押融资的改革,取得了一定成效。

  对于小产权房问题,周其仁分析,小产权房难解开结的不是那套房,而是房子底下的那块地,农民对房屋具有所有权,但那块地是集体用地,怎么解开结,才能找到解决小产权房问题的关键。

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