两房投机终入魔道 华府拟五年内关闭 美国政府, 房地美, 房利美, 赚大钱, 贷款

　　房利美和房地美这两间有政府资助的房贷机构，一直是美国家庭置业重要基柱，提供银行以外廉价房屋贷款途径，协助数千万美国家庭“上楼”，可以称得上是“穷人救星”。然而，一字记之若“贪”，两房趁楼市疯炒之时，心雄要赚大钱投资高风险贷款，终走入投机炒卖“魔道”。美国政府亦因此被迫出手收拾残局，计划于五年内关闭两房。

　　2007年次按爆发导致楼市大崩溃，违约直线飙升，两房遭受重大亏损濒临倒闭，华府被迫动用超过1800亿美元为两房急救。经此惨痛一役，两房遭美国朝野上下唾弃。由帮助平民圆梦，到走上末路，两房“成魔之路”见证了美国经济和金融盛衰血泪史，从而也推动美国自30年代以来最重大金融改革，对未来房贷市场带来深远影响。

　　如何处置房利美和房地美再不是纸上谈兵了，美国参议院银行委员会高层近期提出新的“两房”改革议案，拟于五年内逐步关闭房利美和房地美，并对美国规模达10万亿美元的抵押贷款市场进行全面改革。草案的立法程序料快于年内开始，标誌?美国政府决意结束长久以来垄断房贷市场的角色。

　　两党对取缔没大分歧

　　次按危机爆发后至今七年期间，美国民主共和两党向美国纳税人作出承诺，必须建立一个更好房屋贷款制度，实现美国人拥有家园梦想，美国总统奥巴马亦表明，是时间处理房利美和房地美问题，两党对取缔两房的立场也没有大分歧。随?房屋市场好转，两房被时代淘汰的日子将至。

　　房利美在上世纪30年代成立，协助“穷人”申请由联邦政府支持的房贷，接?房地美在70年代出现，两间房贷机构数十年来，让无数美国家庭得以拥有属于自己的家园，安居乐业，为美国经济和房屋市场作出贡献，因为有了两房提供担保，买楼首期甚至低至3.5%，按揭利率相对便宜。不过，2007年前的低息环境炒兴美国楼市，甚至出现无须提供入息证明和零首期买楼情况，当时整个美国楼市炒卖陷入疯狂，直到美次按危机爆发楼市崩溃，满街都是断供空置房屋，两房被骂成引发次按危机祸根。

　　供楼负担预期将加重

　　由于两房介入大量高风险贷款投资，2008年金融危机爆发期间几乎崩溃，纳税人为此付出高昂代价，为免歷史重演，华府决心大刀阔斧取缔。然而，没有了两房的日子，对美国来说有利也有弊，楼市復甦短期或会受到打击，借钱买楼必须承担更高利率开支和首期付款，美国家庭置业的能力将被削弱。随?两房消失的时代将要来临，标誌?政府介入房贷角色结束，华府积极解决两房，但对于买楼人士，政府退出主导房贷市场的角色，影响了买楼人士借贷能力，特别是贷款纪录欠佳的人，休想获得低廉房贷。随?按揭利率上调已成趋势，供楼负担随之加重，美国家庭置业计划可能受阻。

　　美国房地产业界认为，既然取消两房无可避免，政府可不能全身撤退，必须确保房贷款的质素和安全性，置业者可以广泛地容易获取按揭贷款。按揭息率是另一大问题，如果没有政府作为巨大后盾，风险与按揭利率成本必会上升，这包括房贷风险，换句话说，按揭申请者将要面对更高借贷利率和风险。除此之外，没有了政府担保，银行和金融机构必定提高申请按揭条件，严格挑选申请者，买楼首期金额也会大幅提高。

　　可以预见，美国政府要取消两房，美国一般平民以后置业更艰难了。现时业界预期，房贷体系大改革其中做法，是成立一间联邦按揭保险公司取代房利美和房地美，担保90%按揭信贷风险，其馀10%亏损由私人资本承担。反对取消两房的人认为，透过房利美和房地美发放贷款的制度运行了数十年，取消两房是一种冒险行为，因为两房过去是房贷市场重大支柱，取消将会扰乱市场。支持取消两房的人相信，纳税人不需要被迫打救这两间管理不善的房贷机构，保障纳税人金钱日后不会被乱花。两房取消后，美国楼市将会是一片好景，或浮沉不定，这要看是否有更好新体系取代。

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小资料

　　─房利美（Fannie Mae）1938年美国大衰退时期创立，由美国政府出面资助的房贷机构，1944年业务权限扩至贷款担保，1970年在纽约交易所上市

　　─房地美（Feddie Mac）于1970年由美国国会成立，与房利美性质一样，目的为开拓美国第二抵押市场，规模仅次于房利美

　　─两房是房屋按揭贷款主要资金来源，经手的房贷几乎佔美国房贷总额一半，已经为数以千万户家庭提供超逾5万亿美元房贷融资

　　─2007年美国次按危机爆发，两房严重亏损濒临崩溃

　　─2008年9月美国政府宣布接管两房，财政部随即向两房注入大量资金，并收购其优先股，两间机构行政总裁相继离职，由政府监管机构接管两房日常业务，并任命新主管

　　─当年担任美国财政部长的保尔森表示，房利美和房地美的问题引发金融市场面对系统性风险，接管两房是保障市场和纳税人最佳方法