瑞银：宽限购救市作用微 经济学家, 理财产品, 货币基金, 通胀预期, 海外资产

　　对于日前不少二三线城市解除楼市限购，瑞银昨日表示，取消限购对楼市作用不会太大，房地产作为投资品的支撑因素已经明显弱化，未来一两年可能进入房地产建设的调整期。

　　瑞银首席经济学家汪涛说，本轮房地产下滑与过去十年三次房地产周期都不一样，并非由政策调控，而是市场供需出现失衡。她认为，理财产品、货币基金等金融产品令居民投资方式增多，而伴随人民币跨境结算和资本项目的放开，投资海外资产变得相对容易，这令房地产作为投资品的吸引力在下降；同时，通胀预期较低，人民币改变了趋势性升值轨道，再加上房产税渐行渐近，房地产投资的支撑因素已被弱化，房地产拐点已经到来。而若投资买房不再有吸引力，汪涛说：“取消限购作用就比较有限。”

　　市场也证明了这一点，据内媒引述消息称，济南取消限购3天以来，网签达1110套，暂时没有出现涨价迹象；海南此前採取购房入户政策，试图拉动楼市交投，但实行1个月来，仅7人落户，效果并不理想。

　　汪涛还认为，中国的城镇化进程并不会对住房形成巨大需求，因为每年新增城镇人口中约有40%是因为城镇本身的扩大，是行政区划的调整，而原来住在农村的人口没有迁徙，部分居民实际上不需要新的城镇住房。

　　另外还有一部分新增城镇人口是流动人口，当中的农民工很难参与到城镇的住房市场，因此这样的分析高估了城镇住房市场的刚需。汪涛判断，城镇人口增加带来的需求每年约只有300万套，而去年整个城镇竣工量为1100万套。