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标题: 全球楼市或酿金融灾难趁低息借贷买楼成风 [打印本页]

作者: 宁天 时间: 2013-12-16 10:31 标题: 全球楼市或酿金融灾难趁低息借贷买楼成风

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　　有新世代“末日博士”之称的经济学家鲁宾尼，曾经在2008年全球金融危机前，发表了极悲观的分析。事隔5年后，鲁宾尼再次发表悲观言论，但今次他警告的是全球楼市泡沫。他认为，全球18个地区的楼价升得过急，若楼价升至不能支持的水平时，将会再度引发全球金融危机。

　　鲁宾尼认为，瑞士、瑞典、挪威、芬兰、法国、德国、加拿大、澳洲、新西兰，及英国的伦敦，以至一些主要的新兴市场，包括中国内地、香港，新加坡，以色列，以及土耳其、印尼、印度和巴西等主要的城市，楼价升得过了火位。

　　楼价暴升量宽元兇

　　鲁宾尼没有提及在2008年前楼市正处于最恶劣时期的美国、西班牙或是爱尔兰，但反忧虑那些未受上次全球金融危机严重威胁的地区。由此看来，在鲁宾尼眼中，除了美国、南欧、俄罗斯和整个非洲外，其他都处于高危的楼市泡沫期。换句话讲，上次避过楼价大跌的地区，今天的楼价不但未见回软，反而愈升愈高。例如加拿大，其楼价在过去十年间一直显著急升。与美国相比，加拿大经歷过2008年的楼市泡沫爆破后，虽然楼价在近期已显著反弹，但仍然远未及2006年曾经见过的歷史高位。

　　鲁宾尼表示，全球大型经济体的增长，自金融海啸以来一直很缓慢，但由于利率低企和全球中央银行大肆推出宽松货币措施，令全球热钱涌现。不过，热钱并不是流向生产力较高的新投资上，而是全球投资者趁利息低蜂拥买入房地产。

　　受过上次教训后，全球定策官员和监管机构对楼市急升提高了警觉，一方面出招遏抑楼市，另一方面又避免楼价跌得太急，拖累整体金融体系的稳定和实体经济，所以招数的“杀伤力”比较偏弱，例如要求买家须向银行付高额的首期，同时，亦要求银行就按揭业务而保留更多资金应急。

　　不过，即使这些监管机构努力尝试控制楼市的升温，但是，楼价上升的势头未见停止。鲁宾尼认为，不少银行现时的资金缓冲比过往都要多，可令他们抵受得住楼价一旦出现调整而带来的压力；同时，不少地区现时拥有的家庭资产，亦比美国在次按危机前要多，不过，楼价愈是升得高，跌得愈重，对全球经济所造成的骨牌效应亦会更大。因此，当全球楼市泡沫有一天大到不能再支持而爆破，对于全球经济的影响肯定是灾难性的。

　　更令人忧心的是，楼价愈升得快的地区，其消费者债务增长亦相对地快，以加拿大为例，当地人承受的债务，佔经济产值的比率已升至歷年最高。

　　泡沫若破再无灵丹

　　事实上，在上一个楼市上升周期，楼价跌势最急的西班牙，已可说明楼市泡沫爆破后的影响，西班牙政府曾经採用不太严厉的手段控制楼价增长，但政策不奏效，西班牙楼市仍然是持续高升，直至泡沫爆破。当地房地产市场今天仍然受到沉重的压力。

　　现在全球有楼市泡沫的地区，其政府亦继续尝试用较宽松的手段遏抑楼价，希望向外界证明，假如规管用得其所，是能够阻止楼市酿成泡沫危机。不过，假如鲁宾尼所假设的是正确，即全球政府已没有在2008年用以救市的弹药，因为全球的央行早把利率推至极低水平，再没有太多减息空间；同时，全球的主要经济体，包括美国和欧洲等，经济復甦仍然十分缓慢，将无力再充当救世主。

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　　日本传媒早前公布了明年最受欢迎的资产类别，包括有艺术品、红酒，甚至物业和比特币都有。

　　现今银纸急剧贬值，投资者用小小的代价借入现金来买艺术品、红酒，以至比特币和物业，押注它们将继续升值。不错，不少资产值继续上升，甚至升至歷史新高，但是市场人士开始警告，资产泡沫已经形成了，并可能会在明年大爆破。

　　全球中央银行近年一直大印银纸，并把利率调低至歷史低位，希望透过大量的流动性对抗2008年爆发的全球金融大危机。而在2008年危机前，在21世纪初，低利率曾经催谷起物业借贷活动，即使是信贷纪录差的人，亦可以透过次按贷款供楼，因而最后导致了次按危机的出现。

　　情况与今天相同，现时全球人就是趁着利率低企而大举借入现金投资物业，估计它们将会不断升值。所以艺术品和红酒等升至歷史新高，一点也不足为奇。

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