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标题: 内地两月诞七“地王” [打印本页]

作者: 宁天 时间: 2013-7-8 07:09 标题: 内地两月诞七“地王”

　　内地楼市行情提前入暑，房企抢地如火如荼。据本报统计，近两个月内，内地一、二线城市各类总价、楼面价、溢价率“地王”多达七个（见配表），较往年同期明显增多。市场担心，刚需购房人群或最终为“地王”买单，建议监管层加快土地制度改革，抑制房地产泡沫继续扩张。

　　在中国社科院金融市场研究室副主任尹中立看来，现在“地王”频出的现象，是上半年楼市销售情况所衍生出来的一个结果。他表示，“房地产开发商现在敢于出高价拿地，一个很重要的原因就在于他们此前的销售是超预期的。”大量的资金回笼，使得房企的财务状况宽松，增加了其买地“叫价”的底气。

　　房企上半年销售超预期

　　中国房地产测评中心日前发布报告称，房企今年上半年的销售业绩实现跨越式增长。其中，十大房企的总销售额已近5000亿元，较去年同期的3600亿元增长近40%。排名前十的门槛金额亦增至283亿元，同比上涨63%。从销售面积来看，十大房企的入榜门槛达243万平方米，较去年同期的183万平方米上涨33%。

　　数据还显示，上半年共有26家销售额突破百亿元，其中万科、绿地、保利、中海四家企业的销售额更是跨过600亿元大关，而融创、碧桂园、华润等企业销售额则实现了50%以上的同比增长。

　　事实上，这些房企也正是近期“跑马圈地”戏码的主角。绿地集团于上个月底以47.21亿元的价格摘得当时上海的总价“地王”；而仅仅一周之后，万科就通过联合体的形式，竞价48.7亿元刷新这一纪录。同一天保利也豪掷23.56亿元在上海拿下松江泗凤路一号A地块，凭藉其131%的溢价率成为该市今年“溢价地王”。

　　地方政府成背后推手

　　除了房企“不差钱”的因素外，地方政府也是“地王”背后强大的推手。有业内人士就指出，为偿还巨额债务，地方政府希望将土地卖出更高的价格。但受制于目前楼市调控的硬性要求，只能採取限价及配建等措施打压成交价格，这反而导致了商品房用地楼面价的高企。

　　按照国土部规定，土地出让溢价率在50%以上的地块，其付款、开发、销售等环节均需纳入国土部的重点监测。因此地方政府通常将溢价控制在48%或49%的水平，然后通过竞拍保障房面积确定最终买家。纵观近两年的北京“地王”，溢价率鲜有超过50%。

　　专家认为，虽然配建制度能够更好地完成保障房建设指标，但由于无法获得足够的利润甚至亏本，房企所牺牲的利润将通过同一地块上的商品房来弥补，导致保障房的成本转嫁给商品房地块。

　　业界吁深化土地改革

　　上周三拍出的北京夏家胡同地块正是管控政策推高房价的典型案例。在该地块的竞拍过程中，由于溢价率被控制得较低，使得配建规模不断增加，保障房面积的竞价次数竟达36轮，最终由北京懋源置业以17.7亿元、配建3.8万平方米公租房面积的“价格”拿下。值得注意的是，配建规模与商品房面积几乎相当。剔除保障房部分，商品房地块的楼面价接近每平方米4.6万元，溢价达30%，一举超过北京去年的万柳地王（楼面价每平方米3.4万元）。

　　有分析人士直言，“国五条”细则正式出台已近四个月时间，各地楼市却呈现量价齐升的格局，监管层应积极寻找解决方案。建议从土地财政改革、住房信息联网等方面入手，深化楼市调控效果。不过，中国房地产研究会副会长胡志刚此前接受媒体採访时曾表示，目前住房信息联网工作进展缓慢，造成这一项目推进困难的阻力，并非技术上的难点，而是利益、观念以及相关法规滞后的共同作用。

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