万科受惠整合 静待吸纳时机 房地产销售, 未知数, 万科, 行业

　　近期内房股板块异常强势，过去数周平均升幅约10%，远跑赢其他强势板块。对于近期的升势，解读这是市场对宽松政策的憧憬，但实际上刺激政策的程度与效果，还是未知数。目前连最起码的，6月份全国房地产销售数据仍未公布。以截至5月份的数据来看，目前仍未见到销售数据的下跌程度有收敛迹象。所以，近期的内房升势是憧憬未来多于实际状况的好转。

　　不过无论如何，内房股还是值得买入，因为行业估值已跌至2011年的水平，相等于已爆煲后的估值。今期推荐万科企业（02202），因其属行业龙头，在行业下行调整中佔优，加上其有望被纳入成份股，值被看高一线。

　　可望受惠行业整合

　　在这轮房产行业调整中，归根究底，其实都是信贷收紧所产生的问题。例如：银行信贷政策主动去地产化、影子银行监管强化，以及信用利差推升债务融资成本等。这些政策均会影响房产商的现金流，并加大他们的违约风险，特别是小型开发商和地区性的开发商。目前的情况是小型发展商需要急于降价套现，以补充现金流，而利润减少将限制他们的发展步伐。

　　相反，由于大型发展商的资产流转率较高，且较易取得银行及其他贷款，故即使在市场下行之时，其盈利增长亦较稳定。因此，在内房板块选股时，倾向于具有品牌优势、负债率较低和债务年期较长的大型开发商。

　　经歷过这轮行业调整后，未来行业或将进入整合期，竞争力较差的小型开发商或被迫退出市场，从而释放所佔用的土地，而实力雄厚的龙头开发商将可趁机扩大市场份额。

　　年底或纳入富时国指

　　据摩通研究报告指，新华富时中国25指数将重新检讨成份股，由原来25隻增至50隻成份股，新指数将于9月19日生效。该指数主要涵盖50隻最大市值的中资股，范围包括红筹、H股和B股。

　　目前最大市值的50隻股份中，万科排第27位，纳入机会极大。估值方面，目前万科市值不算便宜，因为自成功B转H后，股价已抽升13%。该股目前P/E约9倍，较行业平均值4.5倍出现溢价。同样地，现价PB约1.55倍，亦较行业均值0.88存溢价。由于股价近期急升，但长线有望受惠行业整合，建议静候时机，待股价调整至13.5元吸纳，长线持有。