内房受惠降息 大行纷唱好 房地产板块, 业内人士, 百分点, 大盘指数, 交易日

　　内地楼市沉寂一年之久，终于在年末迎来降息政策利好，步入春天。内房股趁机造好，年末两月悉数加速上涨，并于A股年末最后一个交易日（上周三）及港股开年首日（周五），均为表现最抢眼板块。业内人士预估，步入2015年，伴随货币环境的进一步宽松，利率高敏感的内房股仍将最受惠，销情的回暖亦将拉升地产股估值，未来一个季度，“买房不如买地产股”。

　　2014年最后一个交易日，A股房地产板块以10隻个股涨停完美收官，板块全年涨幅70.5%，跑赢大盘指数近20个百分点，其中大部分涨幅均在年末两个月创下。港股内房板块同样迎来2015年开门红，保利置业当日飙升近两成，两隻龙头中国海外及华润置地成为上周表现最好蓝筹股，融创中国五连升屡创上市新高。

　　系列政策催化地产高成交

　　本轮地产板块的启动源自一系列的政策催化：9月30日，中国央行发布首套房认定标准，随后多地下调住房公积金及房贷门槛；10月底，全国46个限购城市已有42个退出限购；11月21日，央行降息，房贷基准利率下降40个基点至6.15%。政策的密集出台为行业带来实质利好，根据融360数据，内地首套房贷平均利率从6月份开始不断下降，至12月已跌破基准利率。

　　与此同时，市场预期亦发生全面转向，成交呈现持续改善。至去年12月，全国30个大中城市销售面积同比增速由11月的负增长攀升至20%，四大一线城市新房成交均现翘尾，北京甚至创下五年新高。光大证券分析师徐高称，当月数据是建立在去年同期高基数之上的增长加速，是地产销售復甦的真实表现，目前一线城市房屋销售热度甚至超过了2013年3月地产调控“国五条”带来的销量峰值。

　　龙头房企融资成本将至5%

　　政策利好叠加基本面支撑，令机构对内房股一致唱好，并对其年内表现继续维持乐观。中金研报就指出，目前是货币政策放松前期，且CPI持续低位，房价未涨，属于地产股的蜜月期，行业逻辑依然成立，看好未来一个季度地产股表现，“买房不如买地产股”。花旗预计，未来六个月，内房销售可保持强劲增长，中央也将推出更多行政及信贷放松政策。

　　中信建投指出，降息周期的启动正验证了地产行业在管理层“稳增长”架构中的不可替代性，地产行业重回主流视野。其强调，在歷次调整周期，降息往往并非单独存在，同时会伴随降准及系列行业政策出台，因此未来仍存在部分行业政策调整机会。此外，融资成本下降和基本面向好将持续拓展板块上涨空间。中信建投预计，今年龙头房企成本可降至5%以下，中小房企将在8%以下，融资成本的持续下行将使资产净值（NAV）再次上升，地产股向上趋势明确。

　　安信证券分析师万知、何益臻亦认为，未来货币政策将持续宽松，对利率高度敏感的地产行业将大幅受益。数据显示，在2008年9月至2010年10月的降息周期，地产指数期间最大涨幅达225%，跑赢大盘116个百分点。

　　看好招保万金龙头股

　　在个股选择方面，万科、保利、招商等一线蓝筹股受到券商一致追捧，平安证券指出，目前行业龙头房企对应2015年估值仍仅5-8倍，处于歷史较低水平。而就目前行情来看，龙头股的表现要远好于中小盆地产股。有分析指出，这主要还是和本轮行情性质相关，“二八格局”下基本是权重蓝筹板块的天下，新增资金主要流向估值低、股本大的品种。

　　不过，中小地产股也有机会，不少券商关注有区域主题、转型及创新模式的个股。如安信证券关注具有转型预期和动力的中小地产股，主要推荐宋都股份、冠城大通、银亿股份以及重点关注三湘股份；还建议关注区域主题的地产投资机会，首推受惠京津冀的宝硕股份、华夏幸福。国泰君安推荐受惠京津冀一体化的“廊坊三宝”──华夏幸福、荣盛发展及受益标的廊坊发展；此外有新模式的世联行亦受关注。