散货将为楼市首要任务 房贷政策, 楼市回暖, 一线城市, 房地产, 降温

　　内地楼市去年遇冷，高库存仍是各城市面临的主要难题。易居房地产昨日发布报告显示，至去年12月底，35个城市新房库存总面积达2.81亿平方米，同比攀升15.4%，其中，超过八成城市库存同比上涨，一线城市上升最为明显。业内判断，去库存将是今年内地楼市的首要任务，若去化顺利，料四季度可见楼市回暖。另据融360最新报告，预计今年上半年，房贷政策仍维持宽松，下半年则料收紧。

　　易居昨日发布《2014年新建商品住宅库存报告年终版》指出，去年上半年，市场急剧降温，库存明显攀升；三季度，由于房企市场信心增强、加快推盘，库存继续升高；到四季度，库存规模总体处于高位盘整状态。

　　一线城市增幅最大达34%

　　到12月底，35个城市新房库存总量2.81亿平方米，与11月基本持平，同比增长15.4%。单12月份，35个城市中，有29个城市库存同比增长，其中，福州、南京、九江同比增幅最大，分别达77.8%、54%和46%。

　　同时，一线城市库存攀升最明显。截至12月底，一、二、三线35个城市新房库存同比分别增长33.8%、12.4%和15.8%。一线城市库存在连续8个月环比增长后，去年10月首现环比下跌，但11至12月份重新微增，总体仍高位震盪。这意味?，今年一线城市去化压力仍十分大。不过，从存销比来看，去年底楼市去化周期出现缩短。到去年12月份，35城新房存销比为14.3个月，较11月回落1.5个月。

　　易居房地产研究院研究员严跃进表示，去年上半年市场悲观，但下半年年库存态势峰迴路转，存销比出现明显回落，去库存有惊无险。2015年各大城市仍会把去库存作为楼市发展的重要目标，另外部分城市在去库存较好的基础上，也会加大拿地和补库存的力度。总体而言，2015年各大城市的去库存压力将继续得到有效释放。

　　华远地产原董事长任志强此前亦表示，去库存是2015年内地楼市的首要任务，现阶段预售面积已接近6亿平方米最高峰，库存压力短期难以消除。他认为，今年是房地产生产“小年”，如果房企能稳定消化库存，房地产市场或在今年四季度回暖。

　　房贷政策料前松后紧

　　去年下半年，为支撑楼市，央行放宽房贷政策并进行降息，各地公积金亦有放宽。融360最新报告判断，与去年前紧后松态势不同，今年内地房贷市场将总体呈现前松后紧态势，亦即宽松的房贷政策将在上半年得以延续，而伴随楼市好转，下半年中央支持政策或随之收紧，在房贷额度逐渐耗尽和央行降息挤压利润空间等因素下，银行可能会逐渐收紧房贷。

　　报告还预测，央行今年将降息2至3次，低利率将刺激更多潜在购房者入市，从而令部分热点城市楼市更快回暖，不过对于明显供过于求的三四线城市则效果有限。

　　对楼市政策，该机构判断，未来政府将更倾向用金融、财税等市场化手段调节，如降低二手房交易税费，甚至降低首付比例等，行政化手段会越来越少。

　　报告预计，一线城市今年将放宽限购政策，即便不取消，也将降低限购门槛，如降低对外地人连缴社保年限的要求及购买二套房的资格等。